Dwa rodzaje budownictwa w Polsce
Osławioną tajemnicą poliszynela w gospodarce naszego
kraju jest fakt, że rozróżniamy dwa rodzaje budownictwa.
Gdy mamy na myśli lub mówimy: budownictwo na własny
użytek oraz budownictwo na sprzedaż, mówimy o dwóch
skrajnie różnych jakościach. Największe firmy budowlane
w Polsce otwarcie mówią o tym, że jeżeli inwestor zamawia
budynek na własny użytek, mogą mu wówczas
przedstawić najbardziej efektywne i trwałe rozwiązania.
Jest wówczas czas na d ialog i kontrolę założeń projektowych.
Jest czas na studium wykonalności i ocenę
projektu przez audytora energetycznego. Jest rozmowa
o jakości i zabezpieczeniu gwarancji, a także o serwisie
w okresie gwarancyjnym. Jest rozmowa o najtrwalszych
i bezawaryjnych rozwiązaniach. Wszelkie kalkulacje wykonuje
się w cyklu życia budowli (patrz: LCCA) i w takim
rachunku łatwo jest uzasadnić rację wykorzystania
najnowocześniejszych technologii izolacyjnych, grzewczych
czy instalacyjnych. Jest miejsce, czas i wola na
rozmowy o pompach ciepła, o panelach fotowoltaicznych,
rekuperacji, o bezpiecznej instalacji elektrycznej i gwarantowanej instalacji sanitarnej.
Czy cena nie gra roli?
Nie. To nie tak
Jeżeli inwestor jest świadomy postępu technologicznego
i ma doświadczenie w inwestycjach budowlanych, chętnie
poszuka rozwiązań, które będą pracować na jego
korzyść przez długie lata. Rachunek dotyczący danej
budowli obejmuje wtedy okres najbliższych 15 lub 25
lat po oddaniu budynku do użytkowania. Co wówczas
ten świadomy inwestor bierze pod uwagę? Jakie aspekty
waży? Niedoinwestowany projekt może przynieść
wymierne straty w postaci nadmiernych wydatków na:
- ogrzewanie pomieszczeń i wody,
- klimatyzację i wentylację, koszty remontów i napraw,
- likwidację zagrożeń katastrofą budowlaną.
W takim przypadku chodzi o prawidłowe inwestowanie,
a nie o szastanie pieniędzmi. Od niedawna, ale
z coraz większym natężeniem wzrasta zainteresowanie
powierzchniami do wynajęcia które mają niższe
koszty najmu z uwagi na niewielkie koszty eksploatacyjne.
Jest to duże pole do konkurowania, ale i sygnał
o zmieniających się realiach naszych czasów, gdzie
zysk liczy się w dłuższym okresie.
Budownictwo na sprzedaż
– zyski za wszelką cenę
Inaczej sprawy się mają, gdy budynek ma być sprzedany.
Dotyczy to przede wszystkim sektora mieszkaniowego
oraz znacznej liczby zamówień publicznych.
Celem jest wówczas cena zakupu lub zysk z 1 m2
sprzedanej powierzchni. W sektorze mieszkaniowym
gwarancja jest kwestią woli budującego. Obowiązuje
go jedynie rękojmia, która wygasa po trzech latach.
Realizując krótkoterminowy cel użytkowy lub komercyjny,
celowo nie bierze się pod uwagę kosztów na
przestrzeni lat. Kto wówczas płaci? Płacą mieszkańcy,
i obywatele. Społeczna zgoda na tego typu praktyki
wynika tylko z niewiedzy, albo – aż z niewiedzy. Oceniając
całość strat społecznych, na które składają się:
- straty ekonomiczne,
- straty energetyczne,
- straty środowiskowe,
- straty związane z kosztami leczenia,
nie możemy pominąć stagnacji i braku postępu w rozwoju
najnowocześniejszych technologii w budownictwie.
Polskie dzieci rysują domy z kominami. Na zachodzie
Europy część dzieci rysuje już domy bez kominów. Dlaczego?
Ponieważ je widziały. Bardzo łatwo sprawdzić
te różnice w Google.
Jak do tego dochodzi? Jest wiele przyczyn. Spośród nich
najistotniejsza wynika z konstruktywizmu społecznego.
Co to takiego? Konstruktywizm społeczny to prawdy,
które są już dawno nieaktualne i przestarzałe oraz
prawdy propagowane w określonym celu biznesowym
albo politycznym lub z racji nonszalancji, czyli z czystej
głupoty. Przykładem może być scena, w której wzięty
inżynier architekt przekonuje słuchaczy na wykładzie
o tym, jak bardzo nietrwałe jest budownictwo drewniane,
gdy tymczasem jego wszystkie słynne projekty mają
drewnianą konstrukcję dachów, a najstarsza użytkowana
budowla drewniana w Polsce pochodzi z XIV w.
Nieszczęściem jest fakt, że konstruktywizm społeczny
dotyka także osoby, które na szczeblu samorządowym
lub rządowym zarządzają środkami publicznymi. Przykład?
Nierzadko widuje się obiekty wzniesione po 2010
r., w których roczne zużycie energii na 1 m2 powierzchni
ponad trzykrotnie przekracza normę nakreśloną rozporządzeniem
w roku 1998 (ponad 360kW/ m2). Budynek
miał być ładny. Miał się wkomponować w otoczenie.
Resztę zadań, obowiązków i możliwości pominięto. Zostały
zrealizowane zgodnie z liberalnym (jeśli chodzi
o środowisko i społeczne koszty) prawem budowlanym.
Trwanie w tradycji nie sprzyja rozwojowi
budownictwa zrównoważonego
Budownictwo zrównoważone to budownictwo najszybciej
napędzające gospodarkę. To budownictwo pełne
inwencji, innowacji i z prawidłowymi fundamentami
ekonomicznymi gospodarki zrównoważonej. Trzy fundamentalne
zasady budownictwa zrównoważonego
mówią o tym, że:
1. Musi się opłacać w dłuższej perspektywie czasu
(LCCA – Life Cycle Cost Analysis).
2. Musi być prośrodowiskowo (efektywność energetyczna,
surowcowa, materiałowa, trwałość łącznie z potwierdzoną
gwarancją, niska emisyjność, materiały odnawialne, etc).
3. Nie może powodować wykluczeń społecznych (np.
zbyt drogie domy czy mieszkania). |
O ile dwa pierwsze punkty są zrozumiałe i stosunkowo
łatwo zaaprobować misję, którą niosą, o tyle
punkt trzeci budzi zazwyczaj najwięcej kontrowersji.
Jak można budować nowocześnie i tanio? Nawet poprzez
zwykłe naśladownictwo można realizować te
założenia. Właśnie liczenie inwestycji w Cyklu Życia
Produktu (LCCA) przynosi odpowiedź co do stopnia
opłacalności i jest to pierwszy z czynników pomagających
urealnić powszechność budownictwa zrównoważonego.
Drugim czynnikiem jest wydajność. Można
ją poprawić, stosując technologie prefabrykacji.
Świat i Europa od dawna stosują LCCA i prefabrykację
w celu optymalizacji kosztów produkcji najnowocześniejszego
i zrównoważonego budownictwa.
Jaskrawy przykład z rynku amerykańskiego ukazuje
dokładnie wagę wydajności w nowoczesnej gospodarce.
Nagłośniony gwałtowny spadek zatrudnienia
w sektorze produkcyjnym w ostatnim dziesięcioleciu
nie miał żadnego wpływu na potencjał produkcji
w tym samym okresie. Wzrost produkcji w USA
w okresie 2000–2010 wyniósł 15%, pomimo tego,
że miejsc pracy ubywało, na co wskazują wykresy
załączone poniżej. Wzrost potencjału rynkowego
został osiągnięty poprzez olbrzymi wzrost wydajności
i dzięki nowoczesnym i innowacyjnym metodom
zarządzania.
Większość tego typu działań jest możliwa do wprowadzenia
w Polsce, ale wymaga współpracy we wdrażaniu
nowych i innowacyjnych technologii na wszystkich
szczeblach. Jaki wpływ ma wydajność na koszty budowy?
W przypadku małego domku jednorodzinnego
– niewielki. W przypadku budowy osiedla – bardzo
duży, poprzez skrócenie czasu budowy, a tym samym
zmniejszenie kosztów pośrednich budowy wynikających
z każdego dnia jej trwania.
Dobre, ale niewspierane kierunki
Osoby lub podmioty, które poważnie podchodzą do tematyki
rozwoju budownictwa zrównoważonego, rozwijają
działalność mimo braku wsparcia. Tworzą stowarzyszenia
i wszelką działalność popularyzatorską uprawiają
ze składek członkowskich. Jest tych środków zbyt
mało, by uzyskać wymierne rezultaty, ale nie ustają.
Są również organizacje, które mają hojnych członków
i darczyńców, jednak ich działalność skupia się tylko na
załatwieniu partykularnych interesów sponsorów. Budownictwo
zrównoważone jest wtedy dobrym słowem kluczowym
do przeprowadzania kampanii PR i nierzadko
nie ma nic wspólnego z tym zagadnieniem w praktyce.
Jakie materiały stosuje się w budownictwie
zrównoważonym?
Jedną z idei budownictwa zrównoważonego jest
opłacalność liczona w dłuższym okresie czasu. Mówiąc
wprost, chodzi o to, aby modernizacje i remonty
w przyszłości miały zakres kosmetyczny, a nie kapitalny.
Chodzi także o to, żeby koszty eksploatacji były
jak najniższe. Materiały wykorzystywane na tego typu
budowach należą do grupy najtrwalszych i mają potwierdzoną
gwarancję. Obecnie dokonuje się pewnego
rodzaju przełom w stosowaniu materiałów budowlanych,
podobny do tego, jaki miał miejsce w końcówce
lat dziewięćdziesiątych. Do najlepszych, które mają
zrównoważone cechy, można zaliczyć:
- Dachy – dachówka kompozytowa.
- Konstrukcje drewniane dachów – prefabrykowane
z drewna klasy C24.
- Izolacje termiczne naturalne i o niespotykanie wysokich
parametrach izolacyjności (np. celuloza i areożel).
- Instalacje elektryczne na przekaźnikach (przejrzyste,
bezpieczne i oszczędzające czas i materiał).
- Instalacje hydrauliczne oparte na szybkozłączach
gwarantowanych i wykonane z polibutylenu.
- Drzwi kompozytowe (25 lat gwarancji).
- Płyty włókninowo-gipsowe, wypierające płytę typu
gips-karton.
Drugą grupę stanowią innowacyjne urządzenia typu:
- Pompa ciepła (minimum trzykrotna oszczędność
energii w stosunku do tradycyjnego pieca).
- Rekuperator (oszczędza minimum 40% energii na
ogrzewanie lub chłodzenie i dostarcza pełne zapotrzebowanie
świeżego, natlenionego powietrza).
- Instalacje fotowoltaiczne (których cena spada z dnia
na dzień z powodu upowszechnienia się tej technologii
na świecie).
Procent lub promil inwestycji, które zawierają w większości
powyższe lub podobne materiały, jest na razie
niewielki, jednakże dzięki ludziom dobrej woli oraz jednostkom
patrzącym z troską na los przyszłych pokoleń
– na pewno będzie wzrastać. To patetyczne stwierdzenie
mogłoby dawać jedyną nadzieję na rozwój budownictwa
zrównoważonego, ale tak nie jest. Coraz więcej
zamówień na domy efektywne energetycznie składają
prywatne osoby. Jest duża szansa, że takim samym
torem jak inne innowacyjne dziedziny budownictwo
zrównoważone będzie się popularyzować dzięki popytowi,
k tóry stworzą świadomi obywatele.
Artykuł opracowany na podstawie doświadczenia rynkowego i badań
rynkowych wykonanych przez dział sprzedaży i marketingu firmy Nueva
Terrain Polska w roku 2016 i w I kw. roku 2017.
Autor: Wojciech Baryła, menadżer sprzedaży Nueva Terrain Polska
Sp. z o.o. |
